'강남3구+용산구'해제는 총선이 결정하나

>>> 과거 이명박 정부, 총선승리 후 강남3구까지 풀어

부동산 규제지역 개편이 급물살을 타고 있다. 이미 지난해 정부가 현행 3종류의 규제지역을 간소화하는 계획을 꺼낸바 있고, 최근에는 야당에서도 규제지역을 하나로 통일하고 규제를 단계화하는 방안을 내 놨다.

여야가 모두 부동산 규제지역 개편의 필요성에 공감하고 있는 것으로 이르면 오는 7월, 내년도 예산안이 편성되기 전에 개편방향이 확정될 것이라는 기대도 나온다.

부동산 규제지역이 개편되면 규제의 큰 축인 세금에서도 변화가 불가피하다. 하지만, 지난해부터 진행된 대규모 감세정책으로 규제지역 개편이 세금에 미치는 영향은 상당히 제한적일 것이라는 분석이다.

연이은 세법개정으로 종합부동산세와 양도소득세의 경우 규제지역의 의미가 대부분 사라졌고, 핵심 세금 규제지역인 조정대상지역 자체도 서울의 강남3구와 용산구만 남은 상태이기 때문이다.
규제의 개편보다는 남은 구제지역의 지정해제에 더 관심이 쏠리는 이유다.

>>> 결국 다 풀리고 취득세만 남은 이유

실제로 종합부동산세는 2023년분부터 조정대상지역 구분없이 과세된다.
지난해까지는 조정대상지역내 주택을 보유한 경우 2주택 이상에 대해 추가세율이 적용됐지만, 올해부터는 주택수만 규제대상이고, 조정대상지역 여부는 규제대상이 아니다.

양도소득세도 조정대상지역 구분은 무의미한 상황이다. 아직 '한시적'이라는 꼬리표를 달고 있기는 하지만, 현재 다주택자가 조정대상지역 주택을 팔더라도 양도세를 중과하지 않고 일반세율을 적용한다.

조정대상지역 다주택자의 양도세 중과배제는 작년 5월 10일부터 올해 5월 9일까지 1년간만 시행하기로 했다가 2024년 5월 9일까지로 1년 더 시행을 연장했다. 올해 세법개정에서는 중과세율 자체가 폐지될 것이라는 전망도 나온다.

그런데 취득세는 다르다. 조정대상지역 중과세율이 여전히 살아 있다.

조정대상지역의 2주택 취득세는 8%로 비조정대상지역 2주택(1~3%)에 비해 상당히 무겁게 매긴다. 
조정대상지역 3주택은 무려 12%의 중과취득세율이 적용된다.

정부가 지난해 12월 21일 다주택자와 조정대상지역 중과취득세율을 낮추는 방안을 내 놨지만, 해당 법률개정안은 아직도 국회에서 계류중이다.

다수당인 야당에서 다주택자의 취득세 완화에 대해서는 여전히 강력하게 반대하고 있기 때문이다.

>>> 내년 총선 결과가 규제지역 운명 가를 수도

취득세 완화방안이 오랜기간 계류중인 것을 보면, 앞으로도 정치적인 지형변화가 부동산 규제지역 개편이나 세금정책에도 상당한 영향을 줄 것으로 예상된다.

남아있는 규제들은 내년 총선 이후에 그 운명이 결정될 수도 있는 것이다. 
현재 규제지역으로 묶여 있는 지역의 지정해제 여부도 마찬가지다.

현재 세금규제를 받는 조정대상지역은 전구에서 서울의 강남구, 서초구, 송파구, 용산구의 4곳 뿐이다.
과거 규제완화의 흐름을 보더라도 강남3구의 규제지역 지정해제는 가장 마지막에 이뤄졌다.
특히 규제를 완화하고자 하는 권력이 정치적으로 큰 힘을 쥐게 됐을 때, 행동으로 옮겨졌다.

실제로 이명박 정부는 노무현 정부에서 생겨난 규제들을 잇따라 무더기로 풀었는데, 그 화룡점정인 강남3구의 규제지역 해제는 국회를 압도적으로 장악했을 때 이뤄졌다.

이명박 정부 집권 첫해였던 2008년 4월 총선에서 집권여당인 한나라당이 과반의석(153석)을 차지했고, 그해 11월 3일, 정부는 강남3구만 제외하고 주택투기지역 및 투기과열지구를 모두 해제했다.

4년 뒤인 2012년 4월 총선에서도 여당인 새누리당이 과반(152석)을 획득했는데, 선거 한 달 뒤인 2012년 5월 10일, 정부는 마지막 남은 강남3구의 투기지역 히제까지 완성하며 투기지역 자체를 폐지해버렸다.

당장 내년 4월에 있을 총선 결과가 부동산 규제정책에도 영향을 줄 것이라는 전망이 나오는 이유다.

이장원 세무사는 "정부뿐만 아니라 야당에서 규제지역 개편안이 나오는 것도 어찌보면 총선을 위한 준비가 아닐까 생각이 된다. 7월에 나오는 정부 세재개편안에 대해서도 야권에서의 상당한 협조가 예상되지만, 강남3구의 규제지역 해제는 정치적인 상황을 더 지켜봐야 할 것"이라고 분석했다.