소규모재건축을 눈여겨 봐야 할 이유

안녕하세요.

호갱되지 않는 호갱너너입니다.

 

소규모 재건축사업에서 주택단지 간 통합을 위한 법적 근거가 마련되며 실제 사업 현장에서도 통합을 검토하는 움직임이 감지됩니다. 붙어있는 단지 간 통합 재건축 시 사업성 개선 등이 기대돼 관련 법령 개정에 따라 소규모 정비사업이 보다 활기를 띨 것으로 보입니다.

 

 

소규모 재건축이란??

 

노후된 연립주택 등 공동주택을 철거하고 아파트로 건축하기 위한 사업입니다.

소규모 재건축엔 어떤 혜택이 있을까??

용적률, 건축규제가 완화됩니다.

- 용적률은 완화용적률의 50% 임대주택으로 건설할 경우 법적 상한 용적률까지 완화
- 건축규제 완화 사항은 대지 내 조경(1/2 범위 내), 건폐율(건축면적에서 주차장 면적 제외), 대지 내 공지(1/2 범위 내), 높이기준(1/2 범위, 7층이하 건축물에 한함), 부대 및 복리시설(어린이놀이터, 부대시설 기준완화) 항목에 한하여 규제 완화

서울 광진구 광장동 한동짜리'삼성 1차' 아파트 (165 가구)의 소규모 재건축 조합은 인근에 있는 또 다른 한 동짜리 아파트 '노블빌리지'(12 가구)와의 통합 사업 추진을 검토하고 있습니다. 양 단지는 연접해 있어 조합원 분담금 개선, 시공상 안전문제, 일조권 등 문제로 통합 추진이 필요하다고 봤기 때문입니다. 이를 위해 삼성 1차 조합은 다음 달 인허가기관의 담당부서로부터 노블빌리지와의 통합사업을 추진하기 위한 사전 자문을 진행할 예정입니다. 10월에는 통합 사업을 위한 조합설립변경 인가도 접수한다는 계획입니다.

이런 움직임은 소규모 재건축 사업에서 연접한 단지 간 통합 추진이 가능하도록 관련 법령이 개정될 예정에 따른 것인데요.

소규모 재건축은 '도시 및 주거환경정비법'이 아닌 '빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법'을 적용해 추진합니다.

면적은 1만㎡ 미만, 노후 건축물 수는 전체 건축물의 2/3 이상, 기존 주택 가구 수는 200 가구 미만인 지역이 대상입니다.

그간 소규모 재건축은 단일 공동주택 단지에서만 추진이 가능했습니다. 그러나 단일 공동주택에서만 소규모 재건축을 추진하면, 부지가 협소한 경우 건물 배치를 효율적으로 하거나 사업성 개선에 한계가 있었던 것으로 평가됩니다.

이런 가운데 국토부는 지난달 13일 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특별법 시행령 일부 개정안을 입법예고했습니다.

해당 개정안에는 '소규모 재건축사업 시행 시 연접한 주택단지를 통합해 시행할 수 있도록 대상지역 요건을 확대'한다는 내용이 담겼습니다. 소규모재건축사업 요건인 주택단지의 범위를 둘 이상의 주택단지가 연접한 경우도 포함해 확대한다는 것입니다.

통상 재건축사업에서는 정비계획 및 정비구역을 변경해 단지 간 통합에 나서왔습니다. 그러나 기존 소규모주택정비법은 사업기간 단축을 위해 수립 및 정비구역 지정 단계를 생략해, 주택단지 간 통합을 허용받기 위한 절차나 별도 근거 규정이 없었습니다. 이처럼 법적 근거가 없단 이유로 소규모 재건축의 통합이 허용되지 않는 경우도 있던 것입니다. 조합은 이번 법령 개정과 동시에 통합 관련 절차에 속도를 낸다는 방침입니다.

입법예고된 개정안이 본격 시행되면, 사업성 등을 고려해 통합 재건축에 나서는 단지도 늘 것으로 예상됩니다. 

단지 간 합의만 이뤄지면 큰 단지가 유리합니다. 나홀로 단지보다는 중대형 단지의 미래가치가 더 높기 때문이죠.

조합원이 한 명이라도 더 늘어야 비용 부담은 낮아지고 분양 물량은 늘어나는 만큼, 통합이 유리하다고 판단하는 단지가 늘면서 속도를 낼 것으로 보입니다.