입주권 vs 분양권, 차이점 알기

안녕하세요.

호갱되지 않는 호갱너너입니다.

 

많은 분들이 입주권과 분양권 용어 자체를 헷갈려하시더군요.

둘은 엄연히 다르기 때문에 이참에 확실히 짚고 넘어가 보겠습니다.

 

  입주권이란? 

재개발·재건축이 진행되는 곳의 조합원이 추후 새 아파트를 얻을 수 있는 권리를 말합니다.

 

  분양권이란?  

신축 아파트 청약을 신청하고 당첨될 수 있는 권리이며, 건물 준공 이전에 획득하게 됩니다.

쉽게 말해 '청약 당첨권'이라고 생각하시면 됩니다.

 

예를 들어 보겠습니다.

재개발이 한창 진행 중인 A구역이 있습니다.

전체 분양 세대가 1천 세대이고, 조합원이 500세대, 임대 아파트는 50세대, 일반분양은 450세대라고 가정해 볼게요. 먼저 500세대 조합원의 동·호수 추첨을 하고, 이후에 일반분양 450세대가 청약 시장에 나옵니다. 이때 청약 당첨자가 계약금을 내고 나면 분양권을 갖게 됩니다. 분양권이 전매가 되는 시점부터는 일반분양권도 사고팔 수 있습니다. 이 시점부터는 입주권과 분양권이 시장에서 동시에 거래됩니다.

그렇다면 입주권과 분양권 중 어떤 것을 매수하는 것이 더 이득일까 궁금하시죠?

 

일반분양 직후에는 초기 투자금이 적은 분양권 투자

분양권을 매수할 때는 대체로 일반분양가의 10%에 해당하는 계약금과 프리미엄만 내면 됩니다.

예를 들어 일반 분양가가 5억 원인 아파트 분양권을 매수할 때, 5억 원의 10%인 5천만 원과 프리미엄만 내면 되는 것이죠.

프리미엄이 1억이라고 가정하면 총 1억 5천만 원이 초기 투자금에 해당됩니다. 그리고 대출 실행된 중도금은 승계를 받는 것이 기본입니다.

 

재개발·재건축 입주권을 매수할 때는 분양권에 비해 초기 투자금이 더 필요합니다.

특히 사업성이 좋아서 프리미엄이 높은 구역으로 갈수록 편차는 심하죠.

감정평가액에 프리미엄을 더한 금액을 한꺼번에 내야 하기 때문입니다.

물론 이주비 대출 등을 받을 수 있지만, 분양권에 비하면 초기에 내야 하는 금액이 높은 편입니다.

그래서 일반분양 직후에는 당장 초기 투자금이 적은 분양권을 추천드립니다.

 

입주 시기에는 입주권

물건 자체는 입주권이 분양권보다 좋을 확률이 높습니다. 왜냐고요??

재개발·재건축 사업에서 조합원에게만 주어지는 혜택이 있기 때문입니다.

일반분양권에 비해 입주권이 로얄동, 로얄층일 확률이 높고, 사업성 좋은 구역은 비례율에 따른 추가 수익도 기대할 수 있기 때문이죠. 게다가 조합원들은 몇천만원 들어가는 발코니 확장과 새시를 무상으로 제공받기도 하고, 냉장고나 시스템에어컨 같은 가전제품이 기본 옵션일 때도 비일비재합니다. 이것은 나중에 매매를 할 때 프리미엄만 수천만원에서 1억원까지도 더 높게 받을 수 있기 때문에 굉장히 매력적인 투자죠.

 

일반분양 초기, 입주권과 분양권이 함께 거래되면서 준공까지 몇 년 남은 시점에서는 크게 느끼지 못하는 부분일 수도 있습니다. 투자자로서는 당장 분양권보다 입주권 매수할 때 1~2억 이상의 자금이 더 드는 것이 부담스럽기 때문인데요.

그러나 입주 시기가 되면 입장이 달라집니다. 보통 잔금에 대한 계획은 미리 세우기 마련이죠.

매수자가 실거주하려는 경우에는 전세금을 빼거나 살던 매도한 집으로 잔금을 치르고 직접 입주할 것입니다.

투자자라면 전세를 놓아 잔금을 치르죠. 즉, 잔금을 치르는 시기에는 투자금이 얼마나 드는지보다는 물건 자체의 가치에 집중하게 된다는 말입니다. 여러 가지 혜택이 많은 로얄 층, 로얄 동 입주권은 매우 귀한 매물이 되는 것이죠.

 

결론

어떤 투자가 가장 좋다고 말할 수는 없습니다.

각자의 상황과 환경이 다르므로 무엇이 좋을지는 스스로 판단을 해야지요.

다만 대부분 사람들은 재개발·재건축 투자를 어렵고 복잡하다고 생각하기 때문에 시도조차 하지 않습니다.

그러나 현명하게 투자하려면 각 투자처의 장단점을 명확히 알고 있어야 합니다.

그래서 아는 것이 힘이고, 그것이 내가 원하는 삶을 살 수 있도록 나침반이 되어 줄 것입니다.