서울 1~2년 뒤 '입주 절벽' 닥치나...

강남구 압구정동 재건축 예정 아파트 단지 모습

서울 알짜 재개발·재건축 부지도 주요 건설사들이 아파트 수주를 꺼리면서 1~2년 뒤 입주 물량이 급감하는 '입주 절벽'이 닥치는 것 아니냐는 우려가 커지고 있다.

올해 아파트 입주 예정 물량은 3만3338가구, 2024년 3만8512가구로 지난 5년 연평균 4만5499가구의 공급 물량을 밑돈다.

시는 올해 2월부터 향후 2년간 아파트 입주 예정 물량과 사업장 목록을 6개월 주기로 공개하고 있다.
민간 부동산업체 등이 서울 시내 아파트 입주 예정 물량에 대해 자체적으로 예측해 발표해 왔으나, 공공데이터와 상당한 차이가 있어서다.

지난 2월 공개한 서울 입주 예정 물량을 보면 향후 2년간 연평균 3만5929가구가 공급될 것으로 추산됐다. 

금리 인상, 원자잿값 급상승 등 영향으로 지난 5년간 평균을 다소 밑돌았으나 2025년 하반기부터는 다시 회복할 것으로 서울시는 보고 있다.

지난 2월 공개된 서울 입주 예정 아파트 물량

문제는 건설사들이 위험 관리를 위해 신규 아파트 공사 수주를 꺼리고 있다는 점이다.
건설노조와의 갈등에 원자잿값 인상에 따른 공사비 증액 문제, 금리 인상발 부동산 경기 악화 등이 겹쳐 건설사들이 사업 수주에 선뜻 나서지 않고 있다.

서울 영등포구 문래동 남성아파트 재건축 조합은 최근 5번째 입찰에서도 시공사를 찾지 못했다.
1차 현장 설명회 당시에는 대우건설, 포스코이앤씨, 롯데건설 등 대형 건설사들이 눈독을 들였지만 정작 응찰에 참여한 곳은 롯데건설뿐. 5번째 입찰에서는 롯데건설마저 사업성 부족으로 발을 뺐다.

마포구 공덕동 '공덕현대' 재건축 조합도 입찰 건설사가 단 한 곳도 없어 이달 중 재입찰을 진행할 예정이다.

동대문구 청량리8구역도 두 차례 시공사 선정 입찰을 진행했지만, 롯데건설 단독 참여로 강제 유찰됐다.

최근 공사비 증액을 두고 조합과 시공사의 갈등도 지속되고 있다. 

2025년 1월 입주 예정인 1만2000여세대의 올림픽파크포레온(둔촌주공)은 조합과 시공사업단의 4조3000억원에 달하는 공사비 합의가 늦어지고 있다.

조합은 추가 공사비 1조1385억원과 관련해 한국부동산원에 검증을 맡겼지만 부동산원은 이중 약 1630억원만 검증할 수 있다고 회신, 1조원 가까운 추가 공사비를 두고 조합과 시공사업단이 줄다리기하고 있다. 공사비 합의가 이뤄지지 않으면 최악의 경우 소송전으로 비화할 수 있다고 우려한다.

서초구 반포동 '반포래미안 원베일리'(신반포3차·경남아파트 재건축)와 '신반포 메이플자이'(신반포4지구)도 공사는 지속되고 있지만, 공사비 증액을 놓고 조합과 시공사 사이에 갈등의 불씨가 여전하다.

건설사들이 신규 정비사업 수주를 꺼리는 데다, 공사비 갈등으로 주택 공급 지연 가능성도 일촉즉발인 상황이라, 1~2년 뒤 '입주난'이 벌어지는 것 아니냐는 우려가 나온다.

신축 아파트 공급량은 갑자기 줄거나 늘어나는 것이 아니라 정해진 수순에서 움직이는데 최근 부동산 경기 침체 등으로 인허가와 착공 단계에서 아예 멈춰있는 경우가 많다. 1~2년 정도 지나면 서울 지역부터 입주 물량이 급감할 우려가 크고, 다시 부동산 가격 급등을 부추길 수 있다.

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