용산 청파2구역 종상향_용적률250%까지

서울 용산의 첫 신속통합기획 선정지인 청파2구역이 2종일반주거지역으로 통합돼 대단지로 변모합니다.
용적률 최대 상한선이 250%에 달해 1900여가구 단지로 조성되는데요. 서울시는 올해 하반기 정비계획 결정 고시를 진행할 계획입니다.

서울시는 지난 14일 서울 용산구 청파동주민센터에서 '청파제2구역 주택정비형 재개발사업 신속통합기획 주민설명회'를 열고 이같은 신속통합기획안의 밑그림을 내놨습니다. 서울시는 지난 2021년 12월 청파2구역을 1차 신통기획 선정구역으로 지정했고 지난해 12월에는 인근 지역인 용산구 서계동 33일대도 2차로 선정돼 용산구 신통기획은 총 2곳입니다.

서울시는 현재 1종과 2종(7층이하)인 청파2구역 전체를 2종으로 종상향해 250%까지 용적률을 높이기로 했는데요. 청파2구역 면적은 제1종일반주거지역 약 4만8986㎡(59.5%), 제2동일반주거지역(7층이하) 3만2590㎡(39.5%), 제3종일반주거지역 784㎡(1.0%)로 나뉩니다. 1종과 2종(7층 이하)이 전체 면적의 99%를 차지하네요. 조례상 용적률은 1종은 150%, 4층 이하입니다. 2종(7층 이하)은 200%입니다. 구릉지인 곳은 13층 이하 층수 규제도 있습니다.

서울시 용도지역 조정기준에 따라 청파2구역은 2종과 준주거는 해당되지 않습니다. 
청파2구역은 구릉지가 많습니다. 기존대로라면 대다수가 저층으로 개발이 되기 때문에 사업이 쉽지 않은 곳이었죠. 그래서 1종과 2종(7층 이하)이 섞인 곳을 2종일반으로 변경하는 신통기획안을 내놓은 것입니다. 청파2구역은 1종이 약 60%에 달하는데 대로변 쪽만 3종 1%가 몰려 있습니다.

청파2구역 토지등 소유자는 선정 당시 1505명으로 알려졌습니다. 종상향에 따라 최고 25층, 약 1900가구(공공임대400가구) 아파트 단지로 탈바꿈됩니다. 

▷전용 39㎡  470여가구
▷전용 49㎡  580여가구
▷전용 59㎡  280여가구
▷전용 74㎡  170여가구
▷전용 84㎡  300여가구
▷전용 124㎡  100여가구

 

주민들은 서울역 인근 노후·저층 주거지인 청파동의 개발계획이 윤곽을 드러내면서 기대감을 높이고 있는데요.

소형 중에서도 전용 49㎡가 580여가구로 가장 많은 비중을 차지하고 있습니다. 중형 평형의 비중을 늘리게 된다면 그만큼 건축할 수 있는 세대수는 줄어들겠죠. 그러면 현금청산자들이 늘어나게 되니 현실적으론 불가능하다고 보면 됩니다.

서울시는 이달 신통기획안을 마무리해 용산구청으로 보낼 계획입니다. 용산구청은 신통기획안을 반영한 정비계획을 수립해 입안하고 도시계획위원회 심의를 거쳐 서울시가 정비계획 결정 고시를 하게 됩니다. 시는 올해 하반기 정비계획 고시를 목표로 잡고 있으며 용산의 첫 재개발 사업지인만큼 시에서도 관심을 갖고 진행해 조기에 성과를 가시화하려는 듯 보입니다.

현재 청파2구역에 대한 매수문의는 있지만 실제 거래까진 이어지지 않는 분위기입니다. 신속통합기획 선정지로 토지거래허가구역에 묶여있어 실거주 2년 요건 등이 있기 때문이죠. 개발 가시화로 매물을 내놓은 경우도 많지 않습니다. 향후 조합원 추정 분담금 및 확정된 정비계획안에 따라 토지소유주들의 추진위, 조합설립동의 분위기가 거래에 영향을 줄 전망입니다.

최근 급매로 매매됐던 빌라는 평당 5400만원 정도였다고 하는데요. 대지지분이 14평에 7억원인 곳도 있습니다. 또 다른 곳은 대지지분 평당 7000만원 정도인 분위기라고는 하나 현실적으로 이 정도 가격에 투자자가 빌라에 실거주하기는 힘들기 때문에 거래가 많지는 않습니다.

 

기사대로라면 청파2구역의 토지등소유자가 1500명 정도이니, 현재 정비계획안대로 지어진다면 일반분양은 거의 없는 수준입니다.

1900세대 - 공공임대 400세대 = 1500세대

재개발을 하지만서도 일반분양을 통해 수익을 얻을 수 없으니 재개발 사업에 소요되는 비용은 온전히 조합원들이 부담해야 하는 사업장이니만큼 투자를 함에 있어서도 신중하게 생각해야 할 것입니다.

 

[출처:파이낸셜뉴스]