헬리오시티 전용 84㎡ 전세가 4억??

http://www.dt.co.kr/contents.html?article_no=2023040602101763080001&ref=naver 

"전용 39㎡도 5억인데… 전용 84㎡가 4억?...요지경 헬리오시티

단일 아파트 단지로는 국내 최대인 9510가구, 시가총액(아파트가격×가구수) 1위.
서울 송파구 헬리오시티에 따라 붙은 수식어다.
가구수가 많다보니 사연도 많고 거래량도 많다.
그래서 아파트 시세 동향 파악의 바로미터 역할을 한다.

헬리오시티 단지 전경

이 헬리오시티 전세가격 동향이 심상치 않다.

현재까지 실거래가 신고된 3월 전세 거래 중에서 가장 낮은 보증금은 6억원이고, 가장 비싼 집은 10억원에 세입자를 들였다. 최저가와 최고가 전세 가격차가 2배 이상 나는 셈이다.

최근에는 시장을 깜짝 놀라게 한 가격대의 매물들이 등장했다. 4월 초 현재 이 단지의 전용 39의 전세호가는 5억원 선인데, 전용84㎡ 일부 소유자들이 4억원의 전세가를 제시한 것. 한 건도 아닌 무려 3건이다.
이 중 2건은 모두 202동 저층으로 '급전세'라는 문구를 달았다. 나머지 1건 (203동 저층 물건)에는 세간의 이목이 집중됐다. '기대출(융자)이 12.7억이며 보증보험 가입이 안된다'는 조건을 명시했기 때문이다.

현재 해당 평형의 매매가격을 18억원대로 잡는다면 이 중 70%가 선순위 대출로 잡혔다는 계산이 나온다.
금액상으로는 집주인이 보증보험가입을 '안하는 것'이 아닌 '못하는' 케이스에 해당한다. 
전세보증보험은 등기부등본상 선순위 채권이 주택가격의 60% 이내여야 하기 때문이다.

계약서에 집주인이 '전세금을 받자마자 융자 일부를 갚는다'는 조건을 건다고 해도 안전하지 않은 물건이라는 분석이다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 "최근 부동산 시장은 전세가격이 많이 떨어진 상황이라 현재 시점이 아주 바닥인지는 모르겠지만 상당히 저가로 들어갈 수 있다. 그러나 담보대출이 있는 집이라면 되도록 집주인이 받은 융자와 보증금 합계가 부동산 시세의 70% 이하여야 안심할 수 있을 것"이라고 진단했다.

이어 "전세 보증금이 아무리 싸더라도 이렇게 불안한 (융자가 과도한) 집보다는 반전세나 월세를 찾을 것을 권한다"고 덧붙였다.

물론 보증보험이 만능은 아니다. 

만약에라도 전세 만기 전 경매에 넘어간다면 본인의 보증금은 후순위라 돌려받지 못할 수 있는 '최악의 경우'를 만날 수도 있다. 융자보다 세입자의 전입일이 빠르면 세입자에게 대항력이 생겨 보증금을 반환받기 전까지 그 집에 살 수 있지만, 이 건의 경우 융자를 이미 받은 상황이라 무용지물이 될 가능성이 크다.

여기서 끝이 아니다. 

융자가 12.7억이라면 근저당은 13억원이 넘기 때문에 매매가격이 18억 선을 유지해야 세입자가 안심할 수 있다. 

그러나 최근 부동산 가격 하락세가 이어지는데다 정부도 연말까지 하락할 것으로 예상하고 있어 이렇게 융자 비중이 큰 집이라면 세입자가 집주인의 집값 하락 걱정까지 떠안게 될 가능성이 높다.

하락장에서는 세입자도 고려해야할 부분이 많다.
해당 부동산에 부과되는 당해세는 법정기일 전에 설정된 저당권보다 우선하기 때문에 경매 절차에서 배당이 먼저 이뤄진다. 따라서 임차인은 선순위 근저당권 뿐만 아니라, 임대인이 당해세를 체납할 가능성과 경매 비용까지 모두 고려해 안전한 범위의 보증금을 설정해야 한다.