2~3년뒤 집값 또 뛴다

수도권 아파트 인허가 물량 '뚝'
2008년 금융위기 수준으로 추락
"공급 한파 계속된다" 우려 목소리

"현재 추세라면 2~3년 뒤 아파트값이 폭등할 가능성이 다분합니다. 인허가를 받아야 아파트를 짓는데 물량이 너무 줄었습니다."
'V자 반등이냐 L자형 횡보냐' 올해 집값 전망에 대해서는 전문가들의 의견이 분분하다.
최근 추세를 봤을 때 반등이 시작됐다는 분석도 있지만 반대로 기술적 상승으로 연말까지는 횡보국면으로 보는 시각도 있다. 폭란론자들은 '2차 하락 또는 계단식 하락'을 전망하기도 한다.

그런데 장기 전망에 대해서는 '집값이 뛴다'는 의견이 많다. 여기에는 2~3년 뒤에 아파트 공급이 부족하다는 분석이 깔려있다.

 

# 수도권 아파트 인허가, 2008년 금융위기 수준
그렇다면 아파트 공급부족은 정말 올까. 
아파트 인허가 통계를 분석한 결과 작년부터 주택공급에 적신호가 켜졌다. 
인허가는 주택 공급 선행지표다. 한 시행사 임원은 "금융위기에 버금가는 공급 한파가 지금 나타나고 있다"고 말했다.

우선 전국 아파트 인허가를 보면 2021년 42만3363가구, 2022년 42만7650가구 등으로 예년 수준과 큰 차이가 없다.
금융위기인 2008년 당시 아파트 인허가는 26만3152가구였다. 얼핏보면 공급부족은 나타나지 않을 거 같다.

하지만 수도권과 서울로 좁혀보면 사정은 다르다. 
2002년 수도권 아파트 인허가 실적은 14만415가구였다. 2008년(13만421가구)과 별 차이가 없다.
서울은 2022년에 고작 2만5337가구가 인허가를 받았다. 2008년 (2만1938가구) 수준인 셈이다.

아파트 인허가 물량 감소가 수도권에서 더욱 눈에 띄게 나타나고 있는 셈이다. 

올 1~3월에도 수도권 아파트 인허가는 전년 동기 대비 19.2% 감소했다.

인허가가 줄면서 착공실적 지표도 빨간불이다. 올 1~3월 수도권 아파트 착공은 2만5834가구로 전년 동기 대비 33.9% 감소했다. 서울 아파트 착공실적은 59.1% 뚝 떨어졌다.

# 사업 못하고 있다... 공급 한파 계속되나
통상 인허가 물량이 줄면 2~3년 뒤 시차를 두고 공급 부족 현상이 나타난다.
문제는 현재 상황이 쉽게 개선되기가 쉽지 않다는 점이다. 
미분양 물량 증가, PF시장 경색, 공사비 급등 등 악재가 잇따라 겹치면서 주택사업 여건이 악화되고 있다.

한 대형 건설사 임원은 "분양 경기가 안 좋은 것도 이유지만 공사비가 너무 올라 분양가를 높게 받지 않으면 손해를 보게 된다. 신규 아파트 사업 수주는 안하는게 아니라 못하고 있다"고 말했다.

시행사들도 고전하고 있다. 대형 디벨로퍼 조차 올해에는 자의반 타의반으로 사업을 미루거나 포기하고 있다. 부동산 PF도 일단 이자를 내놓고 버티는 분위기다. 정부가 대책을 잇따라 내놓고 있지만 현장에서는 여전히 실효성이 떨어진다는 목소리가 나오고 있다.

주택협회 한 관계자는 "신용등급이 낮은 중견·중소 및 시행사들은 고금리도 빌리기 어렵다. 브릿지론이 연장된다 해도 본 PF전환이 사실상 막히면서 인허가 등 주택공급 물량이 앞으로 늘기는 어려워 보인다"고 말했다.