공사비 급등 몸살에 신탁방식 정비사업 선호↑

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정부 규제 완화에 노후단지 정비사업 '고삐'
자금조달·사업지연 리스크↓...신탁방식 추진 활발
수수료 부담 천차만별, 계약해지 어려움 지적도

 

고금리와 재잿값 인상 등으로 재건축·재개발 추진에 따른 리스크가 커지면서 신탁방식 정비사업에 대한 선호도가 높아지고 있다.

서울 도봉구 창동 상아1차 재건축예비추진위원회는 이달 초 KB부동산신탁과 '신탁방식 재건축 사업 업무협약'을 체결하고 본격적인 정비사업에 돌입했다. 이번 업무협약 이후 추진위와 KB부동산신탁은 정비구역 지정을 위한 협의를 진행하며 서울시 신속통합기획 참여를 위한 주민 동의서 징구에 나선단 계획이다.

양천구 신월동 일원 신월시영도 코람코자산신탁·KB부동산신탁 컨소시엄을 우선협상대상자로 선정하고 신탁방식 재건축 추진 절차를 밟고 있다. 이곳 단지 재건축추진위가 소유주들을 대상으로 자체 설문 조사한 결과, 10명 중 9명 이상이 신탁방식을 원한다고 응답했다.

여의도 공작(재건축), 금정역 산본 1동 2지구(재개발), 목동신시가지 14단지(재건축) 등도 신탁방식으로 정비사업에 고삐를 당기는 모습이다. 이처럼 최근 신탁방식으로 재건축·재개발에 나서는 단지들이 늘어나는 추세다.

신탁방식은 주민들이 직접 재건축·재개발 조합을 꾸려 사업을 추진하는 대신 부동산신탁사를 통해 사업을 추진하는 방식으로 신탁사가 사업비 조달부터 분양까지 사업 전 과정을 도맡는다. 

지난 2016년 3월 관련 법 개정을 통해 도입되어 신탁사의 탄탄한 자금력과 전문성을 바탕으로 원활한 자금조달과 사업기간을 대폭 줄일 수 있다는 점이 최대 장점으로 꼽힌다. 조합이 없어 사업 진행 과정에서 불거지는 주민 간의 갈등으로 사업이 지연될 우려도 적다.

통상 재건축은 추진위 설립부터 조합설립, 사업시행인가, 관리처분인가, 이주 및 철거, 분양까지 길게는 10년 이상을 내다봐야 하는 사업이다. 반면 신탁방식은 추진위 설립부터 조합설립인가를 받기까지 3년가량의 기간이 줄어들어 사업 속도가 그만큼 빠르다. 다만 분양수익의 1~4%를 신탁사에 수수료로 지불해야 한다.

건설사들도 비교적 사업을 안정적으로 추진할 수 있는 신탁방식을 선호하는 모습이다.
단군 이래 최대 재건축 사업인 둔촌주공(올림픽파크포레온)이 공사비 증액으로 장기간 시공사와 조합 간 다툼이 이어진 것도 영향을 미쳤다.

한 건설업계 관계자는 "금리도 높고 자잿값이 급등해 공사비는 앞으로도 계속 오를 수밖에 없다"며 "아무래도 조합보다 협상력을 갖춘 신탁사를 통하면 적정 수준의 공사비를 책정하기도 수월하고 사업 진행에 따른 리스크도 줄일 수 있다"고 설명했다.

시장 침체 분위기가 단기간 반전되기 힘든 만큼 당분간 재건축·재개발 시장에서 신탁방식 추진 움직임은 이어질 전망이다. 특히 장기간 정비상업에 발이 묶이거나 서울시 신속통합기획 추진단지를 중심으로 사업을 빨리 추진하기 위해 해당 방식을 고려할 것이란 분석이다.

신탁방식을 고려하는 단지들이 많아지면서 최근 신탁사들의 수주 경쟁도 점점 치열해지고 있다. 

정부와 서울시가 재건축 규제를 풀고 사업 인허가 절차를 앞당겨주는 등 도심 내 주택공급 활성화에 속도를 내는 만큼 신탁방식으로 흐름을 이어가겠단 단지들이 많아진 모습이다. 

 

다만 사업에 따라 수수료 부담이 천차만별이고, 분양 흥행 여부를 떠나 지불해야 할 비용도 적지 않다. 여기에 한번 신탁사와 시행 계약을 맺으면 소유자 전원이 동의하거나 수탁사의 귀책 사유 없이는 쉽게 계약을 해지할 수 없다.

'공사비 급등' 몸살에…신탁방식 정비사업 선호↑