도급계약서에 공사비 증액 검증조항 의무화

자잿값·인건비 상승으로 공사비 갈등을 겪는 재건축·재개발 사업지가 속출하고 있습니다.

 

재건축·재개발 사업 공사비 문제로 조합과 시공사 간의 분쟁이 지속적으로 발생하고 있지만, 조합의 공사 전문성 부족과 시공사의 공사내역 불투명성으로 불신과 갈등이 점점 심각해지고 있기 때문입니다. 이에 대한 객관적 검증이 요구로 정부가 도급 계약서에 공사비 증액과 검증 관련 조항을 의무적으로 담도록 하는 방안을 추진합니다.
계약서에 공사비 인상의 근거로 삼는 물가지수, 조정이 가능한 시점 등을 명시해 갈등 소지를 줄인다는 것이 취지입니다.

최근 1년 사이 건자재와 인건비가 큰 폭으로 오른 탓에 공사비 갈등이 없는 정비사업장을 찾아보기 어려울 정도입니다. 

심지어 공사를 중단하는 현장까지 나오자 대책 마련에 나선 것으로 보이는데요.

국토부 관계자는 "사적 계약을 세세하게 규제할 수는 없지만, 공사비 갈등을 줄이는데 필요한 사항을 계약서에 반영할 수 있도록 할 계획"이라고 밝혔습니다. 지금은 공사비 변경과 관련한 기준이 계약서에 포함되지 않은 경우가 있고, 불명확한 경우도 많다고 합니다. 

이에 따라 공사 도급 계약서에는 물가 변동으로 인한 계약 금액 조정이 착공 이후에도 가능한지 등 조정가능 시점과 범위를 명확히 담아야 할 것으로 보입니다. 또 소비자물가지수, 건설공사비지수 등 어떤 기준을 이용해 인상률을 결정할지도 정해둬야 합니다.

국토부는 이와 함께 한국부동산원의 정비사업 사전 컨설팅을 강화하기로 했습니다.
사전 컨설팅을 정비구역 지정부터 정비계획 수립, 추진위원회 구성단계에 이어 시공사 계약체결 단계까지 확대할 방침입니다. 사전 컨설팅을 통해 분쟁의 소지가 되는 불명확한 계약 내용을 보완할 수 있게 하겠다는 것이죠.

또한 국토부는 공사가 시작된 이후 공사비 인상 또는 인하 요인이 생기는 경우 부동산원의 공사비 검증을 적극 활용하도록 할 방침입니다. 부동산원은 재개발·재건축 과정에서 공사비를 일정 비율 이상 증액하려는 경우 적정성을 검증해주는 제도를 운용하고 있습니다.

 

재건축사업으로 발생한 분쟁을 조정하기 위해 정비구역이 지정된 지방자치단체에 두는 기구인 도시분쟁조정위원회의 역할 강화도 검토하여 공사비 갈등 조정을 합니다.

토지 등 소유자 또는 조합원 20% 이상이 요청하거나, 공사비 증액 비율이 5% 이상(사업시행계획인가 이후 시공자 선정) 오른 경우 사업시행자가 의무적으로 검증을 요청해야 합니다.

부동산원의 공사비 검증은 2020년 13건에서 2021년 22건, 지난해 32건으로 매년 늘고 있습니다. 

올해는 14건의 검증을 진행했습니다.

최근에는 서울 강동구 둔촌주공 재건축(올림픽파크포레온)의 추가 공사비 1조1천385억원 중 일부인 1천621억원을 검증해 377억원을 감액하라는 결정을 내린 바 있는데요. 다만 나머지 9천764억원에 대해서는 분양 대금, 분양시점, 적용 금리 등 재건축조합과 시공사 간 합의가 있어야 검증할 수 있다며 검증 대상에서 제외했습니다.

 

 

그렇지만 결국 공사비 증액을 받아들인 곳도 있습니다.

서초신동아 재건축 조합은 2017년 8월 DL이앤씨를 시공사로 선정했습니다. 당시 합의된 공사비는 평당 474만원이었으나 올 초 도급 공사 본계약 체결을 앞둔 시점에서 공사비를 평당 750만~780만원 대로 상승했는데요. 이에 조합은 물가상승률을 반영하더라도 지나치게 높다며 반발했고 양측은 수개월간 협상을 벌여왔습니다. 그러나 결국 평당 700만원대 초반으로 공사비를 증액하는데 합의하면서 이주 개시를 오는 8월 7일로 정했습니다.

 

이러한 뉴스를 보면서 느끼는 것은 시공사는 철저한 이익집단으로써 절대로 손해보는 사업은 하지 않는다는 것입니다.

투자가치가 없다 생각이 들면 진행하던 공사도 멈추고 배째라 식으로 버티면 결국 손해보는 건 조합원들 뿐이라는걸 둔촌주공을 통해서 너무 많이 배웠네요. 건설사들이 공사비 증액을 위해 초강수를 두며 이를 들어주지 않을 경우엔 입주까지 막는 사태가 대치푸르지오써밋에서 일어나기도 했지요.

 

공사비 갈등이 불거지는 이유는 통상 계약서에 '착공 후에는 물가변동으로 인한 계약 금액은 조정하지 않는다'는 항목이 있기 때문입니다. 공사비 증액 반영이 가능한 표준도급계약서도 있지만 건설사들은 수주를 따내기 위해 합의 하에 이 항목을 넣는 것이죠. 화장실 갈때와 나올 때가 이렇게도 다르네요.

물가변동 배제특약이 있더라도 결국 조합은 시공사의 요구를 들어줄 수밖에 없다는게 현실입니다. 

물가상승분을 반영해줘야 할 법적인 근거가 없더라도 시공사가 공사를 중단하거나 입주를 막으면 그 피해는 고스란히 조합과 입주민에게 돌아가기 때문입니다. 입주를 늦출수록 조합의 피해가 커지고 소송으로 가더라도 시간이 걸린다는 구조적인 한계를 누구보다 잘 아는 것이 바로 시공사이지요.

참 답답한 현실입니다. 아무쪼록 원만히 합의해서 공사가 순탄하게 마무리되기만을 바랍니다.