깡통주택 확인과 예방하는 방법

빌라왕 사태가 발생한 이후 최근 전세 사기뿐만 아니라 역전세 우려가 커지면서 전셋집을 구해야 하는 세입자들의 걱정도 늘었습니다. 수천만원에서 수억원에 달하는 소중한 전세보증금을 떼일 수도 있다는 불안감이 커졌기 때문입니다.

 

 

>>> 전세보증금을 지키기 위해서는 어떻게 해야 할까요??

 

우선 전세 계약에 앞서 확인해야 할 부분이 '깡통주택' 여부입니다.
깡통주택이란 전세가율이 높은 주택을 말합니다. 그럼 전세가율은 또 뭐냐면요.  

매매가격 대비 전세가격의 비율을 뜻합니다. 부동산 시장에서는 전세가율이 80%가 넘을 경우 깡통주택 위험이 크다고 볼 수 있습니다.
전셋집을 구할 때 깡통주택을 피해야 하는 이유는 부동산 하락기에 집주인이 주택을 팔아도 기존 전세보증금을 못 돌려줄 수도 있기 때문입니다. 예를 들어 주택 가격이 1억원인 집에 8500만원의 보증금을 주고 전세 계약을 체결했다가 2년 뒤 집값이 내려가 8000원이 됐다면 집을 팔아도 보증금을 모두 돌려받지 못하는 경우가 생길 수 있습니다.

또 전세를 끼고 집을 매매하는 '갭투자'는 주로 전세가율이 높은 주택에 수요가 몰립니다. 왜냐하면 투자비용을 적게 들여주택을 매수할 수 있기 때문이죠. 최근 전세가율이 높은 깡통주택을 자기 자본 없이 대출을 받아 여러 채 사들였던 갭투자자들이 집값 하락 등으로 전세 보증금을 반환하지 못하는 사례가 늘고 있는 것을 뉴스를 통해서 많이 보셨을겁니다.

 

전세가는 실사용가치를 나타내고, 매매가는 이러한 전세가에 투자가치가 더해진 것으로 봅니다. 전세가율이 높다는 의미는 '실사용가치'와 매매가의 갭이 적다는 것이죠. 부동산 가격이 저점을 찍고 상승이 시작됐던 2016년 서울 전세가율은 75였습니다. 그런데 올 1월 기준으로 서울 아파트 전세가율이 30~40%까지 내려갔었죠. 특히, 재건축 대상 아파트, 준공이 오래된 아파트일수록 전세가가 떨어지다보니 매매가 대비 전세가율이 더 낮게 되는 것입니다.

이처럼, 전세가율은 향후 집값 상승 전망 때 중요한 지표로 볼 수 있습니다.

'전세=실거주가치, 매매가=실거주가치+프리미엄'입니다. 프리미엄은 투자가치로 보는 것인데요. 전세가율이 높다는 것은 프리미엄이 적다는 의미이므로 집값 상승 여지가 높다고 보는 것입니다. 실제로 전세가율이 정점이던 2016년 이후 집값은 상승세를 이어간 것을 알 수 있습니다.

 

>>> 깡통주택 여부를 판단하기 위해 전세가율은 어떻게 확인할 수 있을까요?

우선 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 계약할 전셋집의 매매 전세 시세를 직접 확인할 수 있습니다.
국토교통부 실거래가 공개시스템에 접속하셔서 주택 유형을 선택하신 뒤 계약 지역을 선택하시면 실거래가 확인이 가능합니다.

또한 KOSIS라는 국가통계포털 사이트나 KB부동산 사이트를 통해 전세가율을 쉽게 확인하실 수 있습니다.

전셋집을 구하고자 하는 지역을 선택하시면 주택 유형별로 최근 1년간, 3개월간 전세가율을 보실 수 있습니다.
아파트 가격 및 갭비율을 보기 편하게 나와있는 아파트 투미와 같은 개인이 만든 통계 사이트를 이용하셔도 좋겠습니다.

 

 

>>> 시세 확인이 어려운 신축빌라, 다세대·다가구 등 전세가격은 어떻게 비교하나요?

 

서울시는 전세사기 피해를 예방하고자 '전세가격 상담센터'를 운영하고 있습니다. 

서울시 부동산 정보광장( https://land.seoul.go.kr:444/land/ )을 통해 서울시민이라면 누구나 신청가능합니다.

감정평가사가 현 부동산 시세 대비 대출액 및 보증금 총액 등을 고려해 전세 계약 가격의 적정여부를 무료로 상담해 줍니다. 아파트와 달리 정확한 시세 확인이 어려운 신축빌라, 다세대·다가구 등 전세가격이 적정한가를 계약 이전에 세입자가 확인할 수 있습니다. 

더불어 깡통전세가 늘고 있는만큼 전세사기 피해를 최소화하기 위해 전세 거래시에 전세보증보험을 필히 가입하시는 것을 추천드립니다.