돈되는 재건축·재개발 진행절차 쉽게 보기

안녕하세요.
호갱되지 않는 호갱너너입니다.
 
재건축·재개발 투자라고 하면 막막하고 어렵게 느껴질 수 있습니다. 
전체 절차를 숙지하고 있는 것만으로도 뉴스나 기사를 보실 때 한결 이해가 빠르고, 어느 시기에 매수하는 것이 가장 적절한지도 파악할 수 있게 됩니다.
 
그렇다면 재건축과 재개발의 차이는 정확하게 무엇일까요? 
어떤 분들은 재건축은 낡은 아파트를 새로 짓는 사업이고, 재개발은 오래된 빌라나 주택을 개발하는 사업이라고 알고 계실텐데요. 이것은 반은 맞고 반은 틀린 답입니다. 용어의 의미를 정확히 알아야 제대로 된 공부가 됩니다.
그럼 이 두 사업이 차이점을 차근차근 살펴보실까요??
 
 
 

주택재건축 사업

정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 사업.
정비기반시설이 양호하다는 말은 도로가 널찍하고, 주변에 충분한 주차시설이 있고, 공원도 있고, 학교도 충분하다는 의미입니다.
 

주택재개발 사업

정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 사업.
정비기반시설이 열악하다는 것은 동네 도로가 좁고, 주차장이나 공원 등 편의시설이 부족하고, 공동구(전기, 가스, 통신을 지하에 매립하는 시설)가 없어 전봇대가 즐비하게 서 있다는 말입니다.
재개발 임장을 다니다 보면, 한 사람이 겨우 지나갈 것 같은 골목길과 좁은 골목길을 따라 끝도 없는 계단이 나오기도 합니다. 이런 곳은 소방차가 골목 안으로 진입하기 어려워 곳곳에 소화전이 비치되어 있습니다. 이렇게 낙후된 지역의 환경을 전반적으로 좋게 만드는 사업이 재개발이라고 생각하시면 됩니다.
 
 

 
'재건축은 아무리 빨라도 10년'이라는 말이 있습니다.
재건축하면 떠오르는 대표 단지인 강남구 은마아파트는 무려 1996년부터 사업을 추진했지만 여전히 갈 길이 먼 상황입니다. 그럼에도 불구하고 올 들어 강남구에선 조합설립인가를 코앞에 둔 은마아파트에서 거래가 가장 활발했습니다. 
재건축 기대가 커지는 가운데 입주 기간이 적게 남은 노후 아파트 위주로 매수세가 유입되고 있는 것이죠.

낡은 현재 강남구에서 재건축을 추진 중인 단지는 51곳입니다.
아파트를 허물로 새로 짓는데 이렇게 오랜 시간이 걸리는 이유 중 하나는 길고 복잡한 절차 때문인데요.

절차는 크게 '안전진단→정비구역 지정→조합설립인가→사업시행계획인가→관리처분계획인가→철거 및 착공'으로 이루어져 있습니다. 
 

1. 안전진단
국토교통부 시행령에 따르면 지어진 지 30년이 넘은 건축물은 재건축 대상이 될 수 있습니다.
물론 30년 연한을 넘겼다고 무조건 재건축이 되는 건 아닙니다. 아파트가 구조적으로 안전한지, 살기 불편할 정도로 낡았는지를 따져보는 '안전진단'을 받아야 합니다. 무분별한 재건축을 막겠다는 취지이죠.
재개발은 안전진단 과정이 없습니다.

안전진단 결과 A~C등급을 받으면 재건축 불가합니다.
D등급은 조건부 재건축 판정입니다.
이때는 시장·군수·구청장이 2차 정밀안전진단을 할지 여부를 결정합니다.
이들이 2차 안전진단이 필요 없다고 결론 내리면 재건축 가능합니다.
E등급을 받으면 이런 절차 없이 바로 재건축 가능합니다.

강남구에서 현재 안전진단을 추진하는 단지는 총 12곳.
청담현대2차, 일원목련타운, 수서까치마을, 일원상록수, 일원가람, 일원청솔빌리지, 수서동익, 수서신동아, 수서1단지, 수서한아름, 수서삼익, 도곡한신 등
 

2. 정비계획 수립, 정비구역 지정
안전진단이란 재건축 첫 관문을 넘었다면 다음으론 '정비계획'을 수립해야 합니다. 
새 아파트의 총 가구수는 어떻게 할지, 최고 층수는 몇 층으로 할지 등 기본적인 계획안을 짜는 단계입니다.
보통 주민들이 계획안을 마련해 관할구청에 입안을 제안합니다.

대치미도아파트

이때 토지 등 소유자 2/3이상 동의를 받아야 하는데요. 
문제는 계획안을 놓고 주민들 간 갈등이 불거지는 경우가 많습니다. 미래 아파트에 대한 바램이 저마다 다를 수 있기 때문이죠. 갈등이 심해지면 사업이 속도를 내지 못하고 지지부진하게 됩니다.

별다른 이견 없이 동의가 모였다면 이젠 입안권자가 일을 할 차례인데요.
입안권자란 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수·구청장을 의미합니다.
주민이 제안한 청사진을 토대로 구청장이 구체적인 정비계획을 수립하고 주민설명회, 공람 등 절차를 밟습니다.

현재 정비계획수립, 정비구역 지정 단계에 있는 단지는 총 13곳.
논현동현, 청담삼성진흥, 도곡우성, 개포우성 12차, 대치선경, 대치미도, 개포우성8차, 개포현대3차, 개포경남, 개포우성3차, 개포현대1차, 개포현대2차 등

이후 정비계획안은 서울시로 보내집니다. 그럼 서울시는 도시계획위원회를 열고 정비계획안을 꼼꼼히 살펴봅니다. 
공공성을 확보하기 위해 이런저런 개선을 요구할 때도 있습니다.
무난히 이 단계를 넘었다면 "정비계획 결정 및 정비구역 지정이 됐다"고 표현합니다.

은마아파트전경

은마아파트가 지난해 10월 서울시 심의 문턱을 넘고 정비구역 지정을 받은 바 있습니다.
도곡삼익, 개포우성4차, 개포우성6차, 개포우성7차 아파트도 은마아파트와 비슷한 상황입니다.
 

3. 조합설립인가
재건축 사업을 이끌 '조합'을 설립하는 단계인데요.
조합을 설립하려면 아파트 각 동별로 토지 등 소유자의 과반수 동의를 얻어야 합니다.
101도, 102동, 103동이 있다면 각각 동에 속한 집주인 절반 이상이 동의를 해야 합니다.
동시에 전체 단지 소유자의 3/4 이상 동의가 필요하니 주민들 사이에 갈등이 있다면 조합이 만들어지기 어렵습니다.

응봉산에서 바라본 압구정동 일대 모습

조합이 설립돼 있는 강남 아파트 단지는 총 7곳.
현대 9·11·12차(압구정2구역, 현대 1~7·10·13·14(압구정3구역), 현대8차, 한양3·4·6차(압구정4구역), 한양1·2차(압구정5구역), 한양7차(압구정6구역), 개포주공5단지, 개포주공67단지 등

오는 7월부터는 서울에서도 조합을 설립한 직후 시공사 선정이 가능해집니다.
강남 주요 사업장에선 시공사들의 치열한 수주전이 펼쳐질 것으로 보입니다.
 

4. 사업시행계획인가
시공사가 선정된 후에는 계획안을 다듬고 또 다듬는 절차를 거칩니다. 
새 아파트 단지의 건축 설계가 제대로 됐는지, 도시 미관을 해치치 않는지, 건축법에 위배되는 건 없는지 살펴보는 절차를 '건축심의'라고 합니다.

또한, 안전·환경·교통·재해·교육 등에 대한 영향 평가를 하나하나 받아야 합니다.
침수 피해가 없는지, 학교는 가까운지, 일대 교통 문제가 생기는 건 아닌지 당연히 따져봐야 합니다. 
그래서 이 과정을 거치는 데 상당한 기간이 걸립니다.

건축심의와 각종 평가를 마쳤다면 조합은 '사업시행계획'을 수립하여 굉장히 구체적인 계획안을 짜게 됩니다.
조합원 절반 이상이 이 계획에 찬성하면 시장·군수·구청장 등에게 '사업시행계획인가'를 신청하게 된다.

사업시행계획인가 승인을 받았다면 재건축 사업이 무산될 가능성은 현저하게 낮아집니다.
사업시행인가를 '재건축 7부 능선'이라 부르는 이유이죠.

대치쌍용 전경

이 능선을 넘은 강남 단지는 총 5곳.
대치쌍용1차, 대치쌍용2차, 대치우성1차, 도곡개포한신, 일원개포한신 등
 

5. 관리처분계획인가 
구체적인 계획안이 마련됐으니 이젠 조합원들이 분양을 신청할 차례입니다.
조합원 분양이 끝나고 나면 신청 현황을 토대로 '관리처분계획'을 세웁니다.
관리처분계획 역시 조합원 절반 이상의 동의를 얻어야 합니다.

이 단계에선 재건축 사업을 함에 따라 총 얼마가 들어가는지 구체적인 산정액이 나와 조합원이 얼마씩을 분담해야 하는지 알게 됩니다. 이후 시장·군수·구청장에게 조합원들이 몇 동, 몇 호에 살게 되는지, 일반분양이 가능한 남은 호실은 어디인지를 알리고 인가를 받습니다.

청담삼익아파트 2021년 터다지기 공사모습

관리처분계획인가를 받았다면 드디어 건축물 철거 가능하므로 '재건축 9부 능선'이라 표현됩니다.
현재 강남구 관리처분계획인가를 받은 곳은 은하수와 도곡삼호 2개 단지입니다.

이 다음부턴 본격적인 공사가 시작됩니다.
현재 강남구에서 착공 신고를 한 단지는 5곳.
청담삼익, 홍실, 대치구마을1지구, 대치구마을3지구, 개포주공1단지 등
 
관리처분인가가 나면 주민들이 다른 곳으로 이주하고 철거가 진행됩니다. 
 
 
6. 착공, 일반분양, 준공 및 입주, 이전 고시 및 청산
이렇게 이주·철거가 진행된 빈 땅에 착공이 시작되고, 일반분양도 하게 됩니다. 착공이 시작되면 비로소 재건축·재개발에 관심도 없던 사람들도 관심을 보이게 되죠. 건물이 다 세워지고 입주하는 시기가 오면 천지개벽한 모습을 보게 됩니다. 이 모든 과정을 마친 조합이 청산하면 사업은 마무리됩니다.
 
조합설립부터 입주까지 평균적으로 약 10년~15년의 긴 시간이 걸립니다. 저도 첫 집을 마련할 때 재건축한다는 소식을 듣고 덜컥 구입을 했던 때가 있었습니다.
투자할 때는 재건축·재개발로 실거주 목적으로 내 집을 마련할 것인지, 투자를 할 것인지부터 먼저 정해야 합니다.
만약 내 집 마련이 목적이라면 조금 더 빨리 입주할 수 있는 매물을 찾는 것이 좋습니다.
그러나 투자가 목적이라면 내가 원하는 수익을 얻을 수 있는 단계에 이르렀을 때 매도할 수 있으니 수익에 초점을 두고 매물을 찾아야 하는 것입니다.
 
 
 
 
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
다음에 또 알찬 내용으로 포스팅하겠습니다.
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