상가에 발목 잡힌 은마 재건축

상가에 발목 잡힌 강남 재건축 사업
은마·진흥 등 10여곳 차질

주민은 "재건축서 아예 빼버리자"

 

상가 소유주간 갈등으로 조합설립 일정이 늦춰지고 있는 대치동 은마아파트

서울 강남권 재건축 단지가 상가 소유주와의 갈등으로 사업에 잇달아 제동이 걸리고 있다. 
입주권을 노린 상가 소유주와의 마찰이나 소송 등이 빈번해 상가가 재건축사업 지연의 복병이 될 수 있다는 우려가 크다.

강남구 대치동 은마아파트를 비롯해 도곡동 개포우성5차, 서초구 서초동 진흥아파트 등 강남권에서만 10여 개 재건축 단지가 상가 문제로 분쟁을 겪고 있다.

대표적 강남 재건축 단지인 은마 재건축추진위원회는 당초 오는 6월로 계획한 조합설립 일정을 연기했다.
아파트 소유자의 동의는 대부분 확보했지만, 상가 내 갈등으로 동의율 확보가 더딘 영향이다.
도곡동 개포우성5차는 상가를 재건축 사업에서 제척하기로 하고 소송을 진행 중이다.
59층 재건축을 추진 중인 진흥아파트는 최근 상가 소유주가 조합을 상대로 소송전에 나서면서 사업 중단 위기를 맞았다.

재건축조합을 설립하려면 상가 소유주의 동의가 필요하다. 

상가 소유주는 원칙적으로 새로 짓는 상가만 분양받을 수 있지만 조합이 정관에 명시하면 입주권을 받을 수도 있어 재건축사업의 주요 변수로 꼽힌다. 아파트 조합원과 이익 분배 기준이 달라 상가 소유주 간 내분, 입주권을 노린 지분 쪼개기 등 잡음이 끊이지 않는다.

서울시의 신속통합기획 등으로 강남 재건축 기대가 커지자 높은 지분 가치와 아파트 입주권을 원하는 상가 소유주가 늘어났다는 분석이다. 강남권 재건축은 수익성이 높아 상가와 추진위원회 간 갈등이 첨예할 수밖에 없다.

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>>> 은마선 상가 소유주간 내분...대치 은마_6월 조합설립 무산
>>> "건물면적 줄이고 입주권 박탈"...진흥아파트 상가, 조합에 소송

은마아파트 재건축조합추진위원회는 상가 소유주 간 갈등으로 조합설립 동의율 확보에 차질을 빚고 있다.
추진위는 당초 이달 동의서 징수를 끝내고 오는 6월께 조합을 설립할 계획이었다. 하지만 상가 동의율 확보가 지연되면서 조합설립 일정도 늦어지게 됐다.

현 추진위는 상가 분산 배치를 내세운 과거 추진위와 달리 상가 소유주가 요구해온 독립채산제와 대치역 인근 상가 배치 등을 수용할 수 있다는 입장이다. 상당수 상가 소유주가 조합설립에 동의한 배경이다. 하지만 최근 일부 상가 수유주가 재건축 지분율을 더 높여야 한다며 상가협의회에 대표 자리를 요구하고 나서면서 문제가 생겼다. 상가 소유주의 아파트 분양을 위한 정산 비율도 풀어야 할 숙제다.

서초구 진흥아파트 역시 재건축 지분율 문제로 갈등을 겪고 있다. 상가 소유주들이 "조합이 일방적으로 상가 조합원의 아파트 분양권을 박탈하고 상가 면적을 줄여 지분율이 침해됐다"며 총회의결 무효 가처분신청을 한 것이다. 아파트 조합원들은 "일부 상가 소유주가 쪼개기 방식으로 사업 자체를 흔든다"며 반발하고 있다.

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>>> 상가 쪼개기...'상가 빼고' 재건축도

재건축 사업에서 아파트와 상가 소유주 간 갈등은 해묵은 문제다.
아파트를 분양 받으려는 상가 소유주와 재건축 수익을 지키려는 아파트 소유주 간 이해관계가 달라서다.
특히 수익성이 큰 강남권에선 크고 작은 소송과 그에 따른 사업 지연이 빈번했다.
2003년 재건축 조합을 설립한 강남구 청담삼익은 상가와의 지루한 소송전 끝에 이르면 상반기 일반 분양에 나선다.
서초구 신반포12차 역시 상가와의 소송으로 한 차례 조합설립이 취소되기도 했다.

최근 서울시의 신속통합기획 등으로 재건축 사업이 속도를 내면서 수면 아래 있던 아파트 상가 소유주 갈등이 촉발되고 있다는 분석이다.
투기 등을 목적으로 한 상가 쪼개기가 늘어나는 것도 양측 간 갈등을 키우는 요인이다. 

상가 소유주는 원칙적으로 새로 짓는 상가만 분양받을 수 있지만 조합이 정관에 명시하면 입주권을 받을 수도 있다. 

적은 돈으로 상가를 사면 재건축 아파트를 분양받을 수 있다는 유혹에 '상가 쪼개기'가 자주 발생한다.

상가 쪼개기가 심해지면서 '상가 산정 비율'을 둘러싼 갈등도 커지고 있다.
산정 비율은 상가 조합원의 아파트 분양을 결정하는 중요 요소로, 100%인 경우 기존에 가진 상가 가치가 아파트 분양가와 같아 새 아파트를 받을 수 있다. 
그러나 쪼개기가 심한 단지는 상가 조합원이 사업에 딴지를 걸며 산정 비율을 1%로 낮춰 달라고 요구하는 사례가 많다. 

이렇게 되면 아파트 분양가의 1%에 해당하는 상가 지분만 가져도 아파트 입주권을 확보할 수 있다.

최근에는 사업 초기 단계부터 상가를 제외하는 강남권 단지도 잇따른다. 
제척소송을 진행 중인 강남구 개포우성5차 등이 대표적이다. 

한 강남권 재건축 조합장은 "애초에 상가를 제외하자는 아파트 주민의 의견이 요즘 크게 늘었다. 소송에 따른 사업 지연은 감안해야 한다"고 했다.

 

https://www.hankyung.com/realestate/article/2023042150761

"우리도 아파트 입주권 달라"…상가에 발목 잡힌 은마 재건축