통계 다른 이유와 아파트값 전망

안녕하세요.
호갱되지 않는 호갱너너입니다.

요즘 집값이 바닥을 찍고 상승했다, 아니다 '데드캣 바운스'다, 아니다 보합이다 하면서 갑론을박이 뜨겁죠?? 

"9주 연속 상승 vs 51주째 하락 vs 2주 연속 보합"
이것은 주간 아파트 가격 동향을 조사하는 한국부동산원, KB국민은행, 부동산 R114의 최근 서울 아파트 값 변동 추이입니다.

아파트 실거래가 지수가 5개월 연속 상승하고, 한국은행은 기준금리를 4주 연속 동결했지만 시장에서 여전히 집값 바닥 논쟁이 벌어지고 있는 근원에는 이처럼 3사의 서로 다른 집값 통계가 자리하고 있습니다.
통계가 중구난방이니 향후 집값 전망도 하나로 수렴하지 않는데요. 과연 누구 말이 맞을까요?

 

>>>  부동산원은 표본조사, KB·R11는 전수조사

국가공인통계인 한국부동산원의 서울 아파트값은 5월 4주부터 상승 전환해 9주 연속 오름세입니다.
반면 민간 통계인 KB국민은행의 서울 아파트값은 하락 폭이 줄긴 했어도 61주 연속 약세입니다. 
부동산 정보업체 부동산R114의 서울 아파트값은 최근 긴 하락을 멈춘 뒤 지난주까지 2주 연속 보합입니다.

통계상으로 부동산원을 제외하면 서울 아파트값은 여전히 약보합세가 이어지고 있다는 얘긴데요. 

무슨 차이가 있는 걸까요?

일단 조사 대상과 조사 방식이 서로 다릅니다.

한국부동산원은 전국의 지역별 인기단지가 많이 포함되는 주요 아파트만 대상으로 하는 표본조사를 합니다.

2017년까지 전국 기준 7천4가구에 불과했던 부동산원의 주간 통계 표본은 2020년에 9천400가구로 늘리고도 통계 신뢰도에 논란이 일자 이듬해 3만2천가구(1만7745개 단지)로 조사 대상을 확대했습니다.

이에 비해 KB와 부동산 R114 등 민간 통계는 대외적으로 '전수조사'를 합니다.

전수조사는 거래나 시세 변동이 적은 비인기지역의 소규모 아파트까지 포함되면서 가격 변동이 상대적으로 둔감해집니다.
과거 한국주택은행 시절부터 대출을 위해 집값 조사를 해온 KB국민은행은 줄곧 표본조사를 해오다 지난해 11월부터 전수조사로 바꿨습니다. 조사 대상은 6만3천여가구로 부동산원의 2배입니다.

부동산R114도 전수조사 방식인데, 다른 두 곳이 주택형(평형)당 1건의 시세를 조사하는 반면, R114는 단지 전체의 가격 변동을 구하는 시가총액 방식을 씁니다.

표본이 적은 부동산원에 비해 KB나 R114는 조사 대상이 많다 보니 지금처럼 시장의 추이가 바뀌는 변곡점에서 흐름이 달라지는 데 상대적으로 긴 시간이 걸린다는 것입니다.

과거 부동산원의 표본에 지역 대표 단지가 빠져 시장 상황을 제대로 반영하지 못한다는 지적이 많아서 주요 인기 단지가 많이 추가되었습니다. 최근 상승 거래가 증가한 아파트 대부분이 지역 랜드마크이거나 선호도 높은 대단지여서 부동산원의 가격 상승 전환이 좀 더 빨랐던 것입니다.

 

>>>  조사방식 차이

부동산원은 시세 조사원이 마치 공시가격 조사를 하듯 해당 평형의 매물, 거래가격, 호가 등을 직접 조사하고 판단해 적정 가격을 입력합니다. 

KB · R114는 모니터링 중개업소가 입력한 금액을 토대로 조사원의 검수 과정을 거쳐 시세를 확정합니다.

이렇게 해서 서울 아파트값은 부동산원은 시세 조사원, KB나 R114는 중개업소의 주관이 많이 개입할 수 있는 구조인 것입니다.

 

>>>  실거래가 반영 여부 차이

부동산원은 문재인 정권 때부터 '집주인 호가가 아닌 시장에서 거래 가능한 금액이 진정한 시세'라며 실거래가 반영 비율을 높였습니다. 심지어 3~4주 전에 팔린 거래가도 금주에 거래 신고가 이뤄지면 적정성 여부를 거쳐 그 주의 주간 시세 동향에 반영합니다. 이에 비해 KB나 R114도 실거래가를 시세에 반영하지만 부동산원보다는 소극적입니다.

올해 들어 급매물 거래가 많다보니 중개업소에서 이를 정상적인 거래 가격으로 보지 않아 시세에 참고하지 않았을 가능성이 큽니다. 특히 KB시세는 대출과 직결되는데, 가격 변동이 큰 급매물 거래가를 시세에 반영하면 대출액이 들쭉날쭉해지는 문제가 발생해 실거래가를 보수적으로 판단합니다.

결과적으로 조사 표본 수가 적고 실거래가 반영 비중이 큰 부동산원의 시세가 상대적으로 가격 민감도가 커지는 것입니다.

지난해 서울 아파트값을 봐도 부동산원은 작년 2월부터 마이너스로 돌아서 연간 7.7% 하락했으나, KB 서울 아파트값은 지난해 8월부터 하락이 시작돼 연간 2.96% 떨어졌습니다. 낙폭이 부동산원의 절반도 안되는 것입니다.

올해 상반기는 부동산원의 누적 하락률이 -3.74%인데 5, 6월에 각각 0.01%, 0.17% 오르며 하락폭을 상쇄한 반면, KB조사에서는 상반기에 6.42% 떨어져 작년 연간 낙폭을 크게 웃돌고 있습니다.
또 다른 시장 지표인 아파트 실거래가지수를 보면 서울이 지난해 연간 22.3% 하락한 뒤 올해 1월부터 5월까지 5개월 연속 올라 누적으로 7.75% 상승했습니다.
KB보다는 부동산원의 시세가 실거래가지수와 좀 더 유사한 추이를 보이는 것입니다.

그러나 부동산원의 주간 동향이 과거에도 지금처럼 시장 상황을 빠르게 반영했던 것은 아닙니다.
임대차 3법 시행과 저금리 장기화로 집값이 급등한 2020년과 2021년 한국부동산원의 서울 아파트값은 연간으로 각각 3.01%, 8.02% 상승했습니다.
그 당시 표본조사를 했던 KB의 서울 아파트값은 각각 13.06%, 16.4% 뛰었고, R114도 13.81%, 14.73% 상승했습니다.

현재 국토부와 부동산원은 지난 정부 때 집값 통계를 왜곡했다는 의혹으로 1년 가까이 감사원의 감사를 받고 있는데요.
부동산원의 시세는 정부 부동산 정책에, KB 시세는 시중은행의 대출 시 담보가격 평가에 직접적인 영향을 미치는 중요한 지표입니다. 시세 조사가 부동산원은 정부 입김으로부터, KB는 대출 정책으로부터 자유로워져야 한다는 지적이 나오는 이유입니다.

 

 

>>> 아파트값은 어떻게 될 것인가

조사 기관마다 제각각인 통계는 시장 혼란으로 이어지고 있습니다. 올해 들어 집값 바닥 논쟁은 여전히 진행 중인데요. 유튜브 등 온라인상에서는 '데드캣 바운스'에 근거한 집값 하락론이 인기입니다.
데드캣 바운스는 죽은 고양이도 높은 곳에서 떨어지면 튀어 오른다는 것에 빗댄 증시 용어로, 추세적 하락장에 일시적으로 주가가 상승한 것을 의미합니다. 부동산 측면에서 최근 가격 반등세는 급매물 거래에 따른 일시적인 상승이며, 다시 하락장으로 돌아설 가능성이 크다는 것입니다. 현재 거래량이 예년의 50~60% 수준에 그치고, 역전세난과 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실화 우려가 크다는 점, 가계대출 연체율이 증가 추세라는 점 등이 근거로 꼽힙니다. 2008년 글로벌 금융위기 당시 아파트값이 급락했다가 2009년에 잠시 오른 뒤에 2010년부터 2013년까지 4년간 장기 하락세가 지속된 상황이 대표적인 예입니다.

이에 비해 부동산원 기준으로 서울 아파트값 상승세가 두달 넘게 이어지자 집값이 바닥을 찍고 추세적 상승세에 돌입했다는 분석도 늘고 있습니다. 기준금리 인상이 마무리에 접어들었고 실거래가가 5개월째 상승 중인 점, 집주인 전세보증금 반환 대출 시행 등으로 역전세난 문제가 연착륙할 가능성이 커진 점, 최근 공사비 상승에 따른 분양가 인상 등을 상승 요인으로 보고 있습니다. 정부 정책 역시 대출·세제·청약 등 전방위에서 규제 완화를 추진하고 있어 규제 강화로 인한 가격 하락 가능성도 낮다는 것입니다.

 

거래시장도 회복세를 보이는데요.
서울부동산정보광장에 집계된 6월 서울 아파트 거래량은 25일 현재 총 3천792건으로 신고기한인 이달 말까지 4천건에 육박할 전망입니다. 작년 11월부터 8개월 연속 증가 추세입니다. 또한 우리나라보다 가격 하락 폭이 작았던 미국 등지도 집값이 상승하고 있습니다. 미국의 대표적인 주택가격지수인 미국 스탠더드앤드푸어스(S&P)의 주택가격지수는 올해 2월부터 4월까지 3개월 연속 올랐고, 상승 폭도 3개월 연속 확대됐습니다.

결론적으로 서울의 모든 아파트값이 올랐다고 볼 순 없지만 최근 거래량을 주도하고 있는 주요 아파트는 바닥을 찍고 상승 중이라는 것에는 이견이 없어 보입니다. KB국민은행이 시가총액 상위 50개 단지의 가격 변동률을 지수화한 'KB선도아파트 50지수'역시 지난 5월부터 7월까지 3개월 연속 올랐고, 상승 폭도 커지고 있습니다.
부동산시장 전문가들은 이런 대표 단지들의 가격 변화는 결국 시차를 두고 주택시장 전체에 영향을 미칠 수도 있다는 점에 주목합니다. 최근 사업승인 등 인허가와 착공 물량 감소는 3년 뒤 공급 물량 축소에 따른 가격 상승으로 이어질 수 있습니다.

 

[서미숙의 집수다] 각양각색 집값 통계…"서울 아파트값 바닥 찍었나?"