전월세전환율 때문에 월세에서 다시 전세로

안녕하세요.
호갱되지 않는 호갱너너입니다.

서울의 월세 가격이 고공행진 중입니다. 역전세와 전세사기 등으로 인해 전세 공포에서 월세 수요가 오히려 늘어났기 때문입니다. 오피스텔, 빌라 뿐만 아니라 아파트 전월세전환율도 계속 오르고 있어 전세금리를 뛰어 넘는 추세입니다. 이미 오를대로 올라 다시 월세 선호 현상이 꺾일 것이라는 분석도 나옵니다.

한국부동산원에 따르면 5월 전국 오피스텔 전월세전환율은 5.85%입니다. 통계가 공개된 2018년 1월 이후 역대 최고치를 기록했습니다. 서울 오피스텔 평균 전월세 전환율도 5.41%로 역대 최고로 높습니다. 
아파트도 마찬가지로 서울 전월세전환율은 4.8%로, 작년 말 보다 0.4% 상승했습니다. KB부동산에 다르면 최근 전월세전환율은 이미 5%를 넘었습니다. 7월 기준 수도권 아파트 전월세전환율은 전월보다 0.02%포인트 오른 5.01%입니다. 2019년 9월 이후 3년 10개월만에 5%대에 진입했습니다. 통계가 다른 이유는 어제 포스팅한 것을 참고하시면 좋겠네요.^-^

 

통계 다른 이유와 아파트값 전망

전월세전환율은 전세보증금을 월세로 전환했을 때 적용하는 비율입니다. 예를 들어 전세금 1억원을 월세로 전환할 때 전월세전환율 5%를 적용할 경우, 세입자는 500만원을 12개월로 나눈 약 42만원을 매달 내야 합니다. 전월세 전환율이 높을수록 월세가 비싸지죠.

 

전세자금대출 금리가 전월세전환율보다 낮으면 세입자는 대출을 받아 이자를 내는게 유리합니다. 하지만 금리가 전월세전환율보다 높으면 월세로 전환하는게 나을 수 있습니다. 더 오를 수 있는 이자부담보다는 고정된 월세 부담을 지는게 낫기 때문이죠. 

현행법상 전월세전환율은 한국은행 기준금리에 2%p를 더한 값인데, 결국 이자율이나 마찬가지입니다. 전세자금대출 이자가 3%대 초중반이기 때문에 아무래도 전세대출 받아서 전세를 사는게 주거비용이 더 줄어들 수 있어 기준금리에 따라 전세 인기가 다시 높아질 수 있습니다.


실제 고가 월세는 계속 많아지고 있는데요. 올해 상반기 서울에서 계약된 1000만원 이상 고가 아파트 월세는 91건이나 되었습니다. 작년 하반기엔 71건 수준이었습니다. 연립과 다세대 등 빌라도 올해 들어 월세 500만원 이상 거래만 46건에 달했습니다.

올해 최고 월세가격은 지난 1월 계약된 서초구 반포동 '반포자이' 전용 194㎡로, 보증금 20억원에 월세가 3500만원이었습니다. 지난 2월 서울시 성동구 '아크로서울포레스트' 전용 159㎡는 보증금 5억원에 월세 2800만원 계약이 체결되기도 했습니다. 강남구 도곡렉슬 전용 84㎡는 지난 6월 월세 재계약 때 기존 보증금 4억원, 월세 214만원에서 280만원으로 오름폭이 컸습니다.

그동안 전세대출 금리가 급등하고 전세 공포가 확산되면서 전월세전환율이 오름세이긴 했지만, 시장에서는 상황이 다시 반전될 것이라고 보고 있습니다. 최근 전세자금대출 금리 하단이 3%대까지도 떨어지는 경우가 생기면서 수요가 월세 대신 전세로 다시 선회하고 있다는 것입니다.



[출처:조선비즈]