재개발, 재건축 용어 개념잡기

안녕하세요.
호갱되지 않는 호갱너너입니다.
 
비가 엄청 무섭게 내렸습니다.
감사하게도 제가 사는 지역은 괜찮지만.. 
뉴스를 통해서 보니 안타까운 사연들이 많아 마음이 아프더라구요...ㅠ.ㅠ
부디 앞으로 더 큰 피해 없기를 바라고, 또 조속히 복구 작업이 이루어지기를 바랍니다~!!!

요즘 뉴스 기사를 통해 재개발, 재건축 관련 용어를 보고 이해가 안가는 부분들이 있으시죠?? 
그래서 자주 쓰이는 용어를 정리해 보았습니다.
 

 ● 비례율
     재건축·재개발 사업성을 나타내는 지표, 100보다 높을수록 사업성이 좋다고 본다. 구하는 방법은 일반분양 수입과 조합원분양 수입을 합한 '종후자산평가액'에서 '총사업비'를 빼고, 이것을 다시 조합원들이 종전에 보유하고 있던 자산들의 평가액 총합인 '종전자산평가액'으로 나눈다.

     비례율 = (종후자산평가액 - 총사업비) / 종전자산평가액 Χ 100
 
● 종후자산평가액
    사업이 완료된 후 이 사업장이 가지게 된 전체 자산의 총액이다. 조합원분양 수입에 신축 아파트와 상가 등의 일반분양 수입을 합한 금액.

   종후자산평가액 = 조합원분양 수입 + 일반분양 수입
 
 
● 종전자산평가액
    조합원들이 종전에 보유하고 있던 자산들, 즉 현재 소유한 토지 및 건축물들의 감정평가액을 모두 합한 것.


● 총사업비
    사업을 진행하는 데에 들어간 비용의 총액
    공사비(시공비)와 기타사업비(금융비용, 보상비, 기타비용 등)의 합으로 이뤄진다.

    총사업비 = 공사비(시공비) + 기타사업비


● 감정평가액
    절차에 따라 감정평가사에 의해 평가된 종전자산의 평가금액


● 권리가액 
    조합원들이 주장할 수 있는 권리의 가치. 감정평가액에 비례율을 곱한 금액
  
    권리가액 = 감정평가액 Χ 비례율


● 조합원분양가
    조합원들에게 분양하는 아파트의 분양 가격
    사업비에 따라 달라지지만 통상 일반분양가보다 10~20% 정도 저렴하게 책정된다.


● 일반분양가
    조합원에게 분양하고 남은 아파트를 일반에게 분양할 때의 아파트 분양 가격


● 분담금
    조합원들이 조합원분양을 받기 위해 추가로 부담해야 할 금액으로 조합원분양가에서 권리가액을 빼서 계산한다.

   분담금 = 조합원분양가 - 권리가액


● 사업시행인가
    조합이 추진하고 있는 정비사업에 관한 일체의 내용을 시장·군수·구청장이 최종적으로 확정하고 인가하는 행정절차.
    사업시행인가가 이루어지면 본격적으로 사업이 시작된다고 볼 수 있다.


● 관리처분계획
    사업이 어느 정도 진행되고 이제 분양 및 이주·철거를 앞둔 시점에서, 구체적인 철거 및 건설 계획과 분양 계획 등을 최종적으로 수립하는 단계이다. 일반분양가를 제외한 대부분의 비용이 확정된 상태이므로 수익성을 자세하게 추산할 수 있다.


● 매도청구
    재건축 구역에 부동산을 가지고 있는 구분소유자가 조합원이 되기를 원치 않는 경우 조합이 구분소유자에게 부동산을 매도해 줄 것을 청구할 수 있다.  이를 매도청구라고 한다. 이때 보상가격은 시가가 기준이다.


● 현금청산 
    재개발 구역 내에 부동산을 소유하고 있지만 조합원 자격을 충족하지 못하거나 조합원이 되기를 원하지 않을 경우 조합원 자격을 포기할 수 있다. 그럴 경우 조합은 <공익을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률>에 따라 감정평가액 기준으로 보상해 주는데, 이를 현금청산이라 한다.